假期刚过，资本市场就迎来重磅指引。中信证券10月3日发文，直言要拥抱房地产新周期，重点看开发类和头部经纪企业。这可不是随口一说，背后有一套严密的逻辑链条。说白了，就是让购房者算明白账，买房比租房更划算，这才是行情反转的关键。
这事儿得从头捋。9月30日，中信证券先抛出一篇文章，叫《开启中国房地产市场的新周期》。当时就定调子：房价已回合理区间，需求端刺激效果肉眼可见。为啥这么说？数据摆在那儿。国家统计局显示，70城新房和二手房房价分别连跌39个月和40个月。
跌了这么久，存量房主的浮盈早被磨没了，房价收入比也回到了正常水位。更关键的是，租金回报率已经跑赢存款利息。就算没这轮贴息，按40年房贷算，部分地区月供已经比租金低了。贴息一来，更多城市会翻盘。国际上有个铁律：租金盖过房贷，房价就该往上走了。
那接下来怎么走？投资策略说得很透。历史证明，价格信号一反转，企业利润和估值立马跟着涨。但这回不一样，全国新房总量不会大涨，去库存防风险才是主基调。靠走量拉动产业链的老路子，玩不通了。不过房价稳住了，金融风险也能降下来，内需相关资产说不定还能沾点光。
到了10月3日，地产团队又加了一把火，再次强调这个判断。 这次的核心概念叫“供平过租”。啥意思？就是每月房贷支出少于房租。这玩意儿是房价底部的硬支撑。看数据，2020年城镇租房家庭占21.1%，大城市里更是高达25.6%。
这些租客都是潜在买家，一旦发现租房不如还贷，就会冲进楼市，房价自然稳得住。香港就是个活例子，2024年底局部实现供平过租，到2025年3月，房价就开始止跌回升了。 具体怎么实现的？看政策组合拳。8月28日，按揭年限从30年拉到40年。
9月29日，财政给首套房族贴1个点利息，专挑中小户型低总价房源。拿冰山指数算笔账，总价150万、贷款100万的房子，月供占租金的比例，从125%一路降到新政前的106%，新政后又往下探到90%。当然了，这算是乐观情况。
要是首付再低点，或者补贴力度减弱，有些城市可能还得再等等。特别是那些租金回报率不高的大都市，离供平过租还有段距离。 市场反应怎么样？数据最有说服力。中信证券盯着72个城市的二手中介门店，2026年9月，二手房成交同比涨了18.9%。
这个数字，比前几个月的11.7%、10.6%、14.1%都高出一截。再看节后头两天，9月30日和10月1日，单日成交同比分别冲到31.7%和37.4%。热度还在往上蹿，市场活跃度确实在升温。这波操作，算是把底摸清楚了。