9月24日，北京市住建委等四部门联合发文，正式印发实施意见。这标志着北京成为8·28新政后，首个推出具体落地政策的省会级城市。这份文件涉及预售管理、现房销售等多个维度，被业内视为极具示范效应的操作指南。说白了，就是给全国其他城市打了个样。
文件里明确了六大方面的政策措施。首先，全面加强了预售管理。其次，有序推进现房销售。再者，推行了主办银行制度。第四，完善了商品住房信贷管理。第五，优化了土地供应管理。最后，持续做好市场秩序规范和质量监管。每一项都有具体的操作细节，不再是空话套话。
先看预售管理的硬性要求。针对8月28日以来新发公告的土地，申请预售时，单体建筑必须完成主体结构封顶。什么叫封顶？就是楼栋顶板、楼顶构筑物以及配套设施，都得完成混凝土浇筑。同时，建设单位、勘察设计、施工监理等单位，还要出具签字盖章的验收记录。门槛确实高了。
那已经在路上的项目怎么办？8月28日前已拿到工规证，但还没拿预售证的，按老规矩办。哪怕只是部分拿到了工规证，也照旧执行原有政策。这部分项目算是吃了定心丸，不用折腾。
再看8月28日前已经拿地，但还没拿工规证的项目。原则上得按新政策走。不过，北京也没搞一刀切，给了各区一定的灵活空间。各区政府如果评估后觉得能按时建成交付，那么在2027年底前，还可以按原来的预售条件来卖。但要注意，按揭放款条件得按新政执行。历史遗留项目，则由政府评估风险后，参照在途项目处理。
接下来聊聊现房销售。从2026年8月28日起，新发布的国有建设用地出让公告，商品住房项目优先选择现房销售。开发商拿到房屋首次登记后，得编制现房销售方案。然后向区住建部门申请备案，备案通过后才能组织销售。而且，所售房屋及土地不能有抵押或查封情况。
实行现房销售的楼盘，开发商可以在拿到施工许可证后，就和购房者签定金合同。定金金额一般不超过总房价款的1%。如果开发商违约没法交房，购房者有权解除合同。这个定金机制，其实是个小小的博弈筹码。
再说说主办银行制度。2026年8月28日后签开发贷合同的项目，如果贷款银行单独提供开发贷，它就是主办银行。如果是银团贷款，牵头行就是主办银行。开发商要在主办银行开资金账户。项目存续期间，开发贷、自有资金、现房销售资金等，全部都要在这个账户里管理。市住房资金管理中心也会在这里开监管账户，专门存预售资金和现房定金。
信贷管理也有新变化。2026年8月28日后拿预售证的项目，必须等到竣工备案后，才能发放个人住房按揭贷款，包括公积金贷款。贷款资金要通过受托方式，打进预售资金监管账户。银行还会加大对现房销售项目，以及那些安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”项目的开发贷支持。贷款发放要根据建设进度，分批进行，全部用在项目建设上。
土地供应方面也动了刀。要统筹人、房、地、钱，合理确定住宅用地供应量。重点围绕轨道交通站点布局，支持带规划方案出让，拿地就能开工。同时完善“一地一策”机制，加大周边市政配套投入，推动入市地块达到“七通一平”。
土地出让价款的缴纳方式更宽松了。2026年8月28日后发布出让公告的商品住宅用地，出让价款可以分期缴。首付在签合同后30天内缴，比例不低于总价的50%。剩下的钱，最长可以延到签合同后两年内缴清，而且不计利息。这对房企来说，是个实实在在的减负。
最后强调一下市场秩序和质量监管。商品住房开发建设实行项目开发公司制，从规划设计到交付使用，全程管理。还要加强施工现场的安全质量管理，统筹推进“好房子”建设。这一条，是为了保证最终交到买家手里的房子，经得起检验。
新政短期不会直接带动成交大幅反弹。58安居客研究院院长张波分析指出，北京的这套细则，既严格对标了中央的制度框架，没有突破原有的监管红线。同时又结合了当前的市场实际，设置了过渡缓冲机制。这种思路很有范本效应，后续其他城市的落地细则，大概率会参考。既要严守底线，又要兼顾平稳过渡。
张波还提到，北京这次把预售门槛实质性抬高了。开发商自有资金的沉淀周期，可能要拉长6到12个月。这对传统的高周转模式，形成了直接的约束。预售门槛一提上去，中小房企在拿地和推盘上的资金压力，就更大。行业的分化，只会越来越剧烈。
但在存量项目的过渡期上，政策留了缓冲。避免了大量存量项目突然切换规则，导致开发节奏断裂，或者新房供应断档。这相当于给存量项目留了一年多的调整窗口期。防止政策急转弯，对市场供给造成冲击。这一点，考虑得很周全。
另外，土地出让价款分期缴纳，余款两年免息。这在拿地端减轻了负担，相当于给房企提供了两年的无息土地融资。降低了拿地初期的资金占用成本。这和预售封顶带来的资金回笼周期拉长，正好形成了有效对冲。有助于稳住房企的拿地意愿，避免新房供给大幅滑坡，间接保障了后续市场的房源供应节奏。
总的来说，张波认为，北京的落地政策补齐了交付安全的短板。有助于缓解市场的观望情绪。但短期内，不太可能直接带动成交大幅反弹。市场目前仍处于筑底修复的节奏中。大家还得耐心等等看。
预计接下来更多城市将落地执行细则。上海易居房地产研究院副院长严跃进分析指出，北京此次改革，总体落实了国家层面的政策。核心在于强化资金封闭管理，以及促进新模式建立。无论是预售改革还是其他举措，都带着严格的资金监管要求。本质上，这是对前几年房地产资金监管漏洞的一次修补。目的是保护购房者的合法权益，解决过去烂尾楼等问题。
当然，支持性的力度也很明显。比如在拿地方面，延期交付政策很务实。明确两年内交清即可，期间不计利息。以前是要计息的，比如按LPR标准执行。所以后续土地投资的资金压力，依然有减轻的空间。严跃进觉得，这一招挺接地气。
严跃进认为，北京这次的政策，可以概括成三个关键词。第一是定调严格，明确了预售和现房的改革方向。第二是平稳过渡，已拿地项目影响不大，还能按原模式执行。第三是影响分化，按揭贷款发放推迟，对已拿地但未预售的企业，形成较大资金压力。而土地端延期不计利息，则减轻了后续拿地的压力，减少了改革的顾虑。
严跃进建议，对于已拿地但还没预售的企业，应该尽快调整策略。重点是做好与银行开发贷的支持衔接，并安排好其他资金的对冲措施。因为资金回笼周期，已经从大约一年，拉长到了大约三年。这是个现实的挑战。对于后续拿地的企业，可以利用土地出让金延期缴纳的政策，缓解资金压力。但也要关注预售标准提高带来的资金配套要求，在项目前期做好充足的资金安排。对于金融机构，应该加强开发贷支持，根据项目进度，在相应节点发放，保障企业的合理资金需求。
中指院分析指出，北京是8·28新政后，第一个发布政策细则的城市。各项政策将为其他城市提供参考借鉴。预计接下来，会有更多城市落地执行细则。这将有助于缓解因政策不确定，带来的市场观望情绪。风向标已经立起来了，大家伙儿都在看着北京的动作。