中国楼市已迈入以存量为主的新时代，已建成房屋的直接销售正成为不可逆转的方向。
9月18日，国新办召开"开局起步'十五五'"专题新闻发布会。住建部副部长兼新闻发言人陈绍旺在会上指出，住建工作涵盖城乡规划建设、住房与房产、建筑施工三大领域，"十五五"期间这三大板块均面临转型升级的关键窗口，可归纳为"两个转向、两个转变、三化转型"。
其中，房产板块的"两个转变"尤为引人瞩目：其一，市场供需格局出现根本性调整，住房建设目标从满足基本居住需求升级为追求居住品质；其二，整个行业正式步入存量主导阶段。与之对应，建筑产业则需加速推进智能化、绿色化和融合化发展。
**已售成房销售已成主流方向**
已竣工住宅的直接出售，被定位为行业变革的核心路径之一。
住建部相关官员说明，"十五五"阶段将在商品住宅交易中全面推行已建成房屋销售制度，彻底消除"先付款后等交房"的弊端，让消费者真正做到"看到什么就买到什么"，从源头上杜绝交房隐患。
该负责人强调，已建成房屋销售是不可阻挡的趋势。国家统计局统计显示，近几年已竣工住宅的销售量持续保持正向增长，在新建住宅总销量中的份额逐年攀升。对于新启动的项目，应优先考虑已建成房屋销售模式，并协调运用土地、信贷、税费等方面的扶持政策；仍采取预购方式的，须健全预收款项的管控机制，切实保障买方的合法利益。
易居研究院副院长严跃进指出，推行已建成房屋销售必须置于当前楼市新格局下来审视，其内在逻辑在于风险防范、产业升级、民生改善与经济稳定四者之间的平衡协调。
"从落地层面看，最核心的考量是化解'付了款却迟迟拿不到钥匙、银行放了贷款楼盘却停工烂尾'这类痛点，真正落实所见即所得，规避交付风险，维护消费者正当权益。"严跃进如是说。
他进一步认为，已建成房屋销售绝非仅仅把交易时点往后挪，而是牵涉土地使用、融资安排、税负设计乃至预收款管理等多维度制度重构。选择已建成房屋销售的新项目，亟需在用地、信贷、税费等环节获得系统性的政策配套。
东方金诚研究发展部分析师唐晓琳预计，后续有望在项目审批时效、开发贷款存续期、土地出让条款等方面，向已建成房屋销售项目提供定向扶持。伴随已竣工住宅供应比例上升，或可在一定程度上缓解此类项目的销售消化压力，并引导开发企业有序过渡至已建成房屋销售轨道。
更为深远的影响在于，已建成房屋销售或将重塑房企的底层运营思维。
在传统预购体制下，开发商可在工程尚未完工时就锁定销售回笼资金，项目工期、现金流规划与销售进度三者紧密咬合。而改为已建成房屋销售后，企业须承受更漫长的资金沉淀期，对产品力塑造、资金周转把控及综合经营管理能力都提出了更严苛的标准。
"已建成房屋销售不只是交易规则的切换，更有望成为供给侧深度调整的杠杆，倒逼开发商回归产品本质，更加重视与居民真实居住诉求的契合度。"广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉评论道。
**存量格局确立：二手住宅成交首超新建**
相较于已建成房屋销售，住建部对"存量时代"的定性判断更具标志性意义。
陈绍旺在会上披露，楼市供需结构已发生深刻位移，行业整体转入存量运行状态。具体数据表明，二手住宅成交在整个住房交易中的份额由2020年的27%升至2025年的46%，今年前八个月更是突破至52%，二手住宅成交量历史上首次超越新建住宅。
这一结构性迁移折射出楼市深层逻辑的重构。
据李宇嘉援引的数据，今年一至八月，全国新建商品住宅销售面积同比减少13.0%；同期，全国二手住宅网签面积达5.49亿平方米，同比增长10.6%。若将两者合并计算，前八个月全国住房总成交面积约10.92亿平方米，同比降幅仅为0.6%。这说明，单盯着新建住宅数据无法全面刻画真实的住房消费需求。
"身处存量阶段，研判楼市必须同时纳入新建与二手住宅的总量供给和需求来衡量。"李宇嘉强调。
二手住宅成交份额过半，也预示着行业业务版图正在重新划分。
严跃进认为，二手住宅交易占比突破50%是存量时代到来的重要标志。今后各地方政府需切实加大对二手住宅流通环节的投入力度，围绕二手住宅的服务生态也要同步升级——涵盖老旧社区翻新、加装升降设备、无障碍及适老设施改造，以及"带抵押转移登记"等交易流程创新。
此外，政府或机构回购二手住宅转为保障性租赁住房等做法，同样是在存量池中激活既有住房价值的有效途径。
从买方视角而言，二手住宅天然具备地理位置分散、价格弹性较大、即买即住以及周边商业教育医疗配套较为完备等优势。当住房消费重心从"够不够住"转向"住得好不好"，消费者对日照朝向、空气流通、噪音控制、公共区域设计及社区服务等细微体验的要求水涨船高，存量住房之间的品质落差也因此更直观地体现在买卖博弈中。
与此同时，新建住宅的产品定位也在调整。严跃进提到，进入存量竞争后，新建住宅将更多面向升级改善类客群，大户型、低容积率等产品形态会受到青睐。
**AI加速融入住建全链条**
除楼市自身演变外，住建部此次提出的建筑产业"三化转型"同样释放出重要信号：人工智能等前沿科技正从辅助工具角色深入住建行业的核心运作层。
陈绍旺明确表示，建筑产业须提速智能化、绿色化、融合化进程。在筑牢高质量发展根基方面，关键在于夯基固本。住建部已编制"十五五"数字住建发展规划方案，着力推动人工智能等新一代信息技术在智慧城市、智能施工、智慧居家等场景的深度落地。
实际上，智能施工早已成为建筑产业转型升级的主攻方向。住建部早前印发的《关于提升住房品质的意见》中即明确要求，加速推动建筑业同高端制造工艺、新一代数字技术的有机嫁接，普及智能施工、低碳施工、模块化装配内装，并拓宽数字化技术在工程项目中的应用边界。
严跃进判断，"十五五"进程中，房产领域将持续与AI等新兴技术深度耦合，数字化能力将成为行业高质量发展的核心底座。当前人工智能已是各行各业的高频议题，应用覆盖面极广，房产领域同样在稳步推进AI落地——无论是地方主管部门的探索实践、配套政策出台，还是智慧城市、智能施工、智慧居家等细分赛道，均已取得可观进展。
在房产行业中，AI的价值远不止于智慧家居、智慧小区等终端消费体验。
在行业管理与治理层面，房产数据天然具有高复杂度特征。从工程建设、销售签约，到资金流向监控、系统性风险预警，再到城市更新推进、既有建筑安全排查，海量数据横跨多个职能部门，亟需高效协同。
"例如各地政务平台的数据贯通、房产金融风险的动态监测、资金链的实时追踪等，借助人工智能替代传统人工模式，既能大幅提升工作效率，又能实现质量与效益的双重跃升。"严跃进表示，这意味着AI对房产行业的价值，不仅停留在"让居所更聪明"，更在于驱动房产管理模式和生产组织方式的根本性变革。
业内分析人士总结称，从已建成房屋销售制度的顶层设计，到存量时代格局的数据印证，再到人工智能的全域渗透，住建事业"十五五"的转型蓝图已然明朗。各板块虽各有着力点，但共同指向一个终点：摒弃粗放式规模增长的旧范式，迈向以品质、效率和治理能力为核心的新发展阶段。